Table of Contents
Phân tích Cổ phiếu KBC
Tiến độ cho thuê đất công nghiệp suôn sẻ là yếu tố rất quan trọng đối với thanh khoản trong ngắn hạn
Ecostock xin gửi đến bạn cập nhật báo báo cáo Phân tích cổ phiếu KBC – triển vọng tích cực đối với hoạt động kinh doanh khu công nghiệp của KBC với triển vọng tiềm năng của dòng vốn FDI theo xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, thể hiện qua việc mở rộng gần đây của Goertek hoặc Foxconn (các nhà cung cấp chính của Apple) tại các khu công nghiệp của KBC. Ngoài ra, KBC có hai dự án mới tại Long An với tổng diện tích đất là 1.120 ha vừa nhận được quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Chúng tôi kỳ vọng rằng quỹ đất mới sẽ giúp KBC duy trì tăng trưởng sau khi các KCN chính (Quang Châu, Tân Phú Trung & NSHL) lấp đầy.
Theo ban lãnh đạo, KBC đã ký Thỏa thuận nguyên tắc/ Biên bản ghi nhớ với một số khách hàng để cho thuê 126 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KCN Quang Châu. Tổng giá trị hợp đồng có thể lên tới 4,3 nghìn tỷ đồng, trong đó KBC đã nhận khoản tiền đặt cọc tương đương với khoảng 5% tổng giá trị, phần còn lại sẽ thu định kỳ theo tiến độ bàn giao đất. Quá trình này thuận lợi sẽ giúp hỗ trợ thanh khoản ngắn hạn cho công ty, do hơn một nửa số nợ của công ty đang là nợ ngắn hạn trong đó có 2,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu (~74% dư nợ trái phiếu) sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 – gây áp lực đáng kể về thanh khoản.
Tại mức giá 17.700 đồng/cổ phiếu, KBC giao dịch với P/E năm 2023 là 4,9 lần và P/B năm 2023 là 0,7 lần. Chúng tôi lặp lại khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC, mặc dù đã điều chỉnh giảm giá mục tiêu xuống 28.000 đồng/cổ phiếu (từ 43.000 đồng/cổ phiếu) sau khi tăng tỷ lệ chiết khấu và điều chỉnh giảm diện tích cho thuê giai đoạn 2023-2025 để phản ánh khả năng thu hút vốn FDI có thể yếu đi cũng như áp lực thanh khoản ngắn hạn của công ty. Rủi ro giảm giá chính đối với khuyến nghị của chúng tôi là: (i) Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp yếu hơn nếu dòng vốn FDI giảm tốc, (ii) chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của các dự án mới tăng lên có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và (iii) biến động tiêu cực của thị trường chứng khoán có thể dẫn đến áp lực bán ra nghiêm trọng và có khả năng trở nên trầm trọng hơn bởi hoạt động giải chấp.
Trong 9 tháng đầu năm 2022, KBC chỉ ghi nhận 1,3 nghìn tỷ đồng doanh thu – giảm 58% so với cùng kỳ trong khi lợi nhuận ròng tăng 191,3% so với cùng kỳ lên 2,1 nghìn tỷ đồng, kết quả này chủ yếu nhờ khoản lãi định giá lại tài sản được ghi nhận trong quý 3. Như vậy, KBC mới chỉ hoàn thành 13% kế hoạch doanh thu trong khi hoàn thành 47% kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm 2022.
Sự chậm trễ trong việc bàn giao đất do kéo dài vấn đề thủ tục liên quan đến cho thuê đất khu công nghiệp là nguyên nhân cốt lõi khiến doanh thu sụt giảm. Đến nay, về cơ bản, KBC phải chờ khách thuê được cấp giấy phép đầu tư để có thể tiến hành bàn giao đất và không dễ để dự đoán chính xác thời gian bàn giao một cách chắc chắn. Bàn giao càng hoàn tất nhanh chóng thì vị thế thanh khoản của KBC càng cải thiện.
Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu cho thuê đất công nghiệp giảm 68,7% so với cùng kỳ xuống 662 tỷ đồng (chiếm 51,3% tổng doanh thu) do KBC chỉ bàn giao khoảng 18,8 ha đất KCN trong kỳ (giảm 77% so với cùng kỳ) – chủ yếu tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, TP.HCM. Doanh thu bán bất động sản đô thị, chiếm 26,5% tổng doanh thu, cũng giảm 16,2% so với cùng kỳ xuống 342 tỷ đồng với Khu đô thị Tràng Duệ (UA) là động lực chính. Trong khi diện tích đất đã bàn giao tại KĐT Tràng Duệ đạt 73% kế hoạch năm thì đến hết quý 3, KBC vẫn chưa bàn giao và ghi nhận khoản doanh thu nào trong tổng số 38,5 ha đã đặt ra vào đầu năm tại các KĐT Phúc Ninh (tỉnh Bắc Ninh) và KĐT Tràng Cát (Hải Phòng).
Ngoài ra, công ty cũng không ghi nhận khoản doanh thu bán nhà xưởng xây sẵn nào, trong khi 9 tháng đầu năm 2021 có ghi nhận 263 tỷ đồng doanh thu từ mảng này, điều này đã làm sụt giảm thêm doanh thu trong 9 tháng đầu năm 2022.
Mặc dù doanh thu giảm mạnh, lợi nhuận ròng của KBC tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm 2022 chủ yếu nhờ ghi nhận 2,2 nghìn tỷ đồng khoản lãi định giá lại khoản đầu tư vào Công ty Sài Gòn Đà Nẵng (SDN). Chúng tôi lưu ý rằng khoản lợi nhuận không phát sinh tiền mặt này đã được kiểm toán bởi E&Y – công ty kiểm toán đã soát xét việc định giá tài sản của SDN. Nếu loại trừ khoản lợi nhuận bất thường này, KBC đã có thể bị lỗ trong 9 tháng đầu năm 2022 do chậm bàn giao đất và thiếu hụt nguồn thu từ các hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Tiến độ cho thuê đất cần đẩy nhanh để hỗ trợ thanh khoản ngắn hạn
Vào cuối quý 3, KBC có tổng dư nợ là 7,0 nghìn tỷ đồng, với hệ số đòn bẩy là 0,37 lần. Mặc dù KBC có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp hơn so với các công ty cùng ngành trong khi vẫn duy trì số dư tiền mặt là 1,3 nghìn tỷ đồng (tương đương khoảng 4% tổng tài sản), chúng tôi lưu ý rằng hơn một nửa số nợ của KBC là nợ ngắn hạn trong đó có 2,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu (tương đương 74% dư nợ trái phiếu) sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 – điều này sẽ gây ra áp lực đáng kể cho thanh khoản bảng cân đối kế toán.
Trong điều kiện tín dụng bị thắt chặt và hoạt động phát hành trái phiếu bị quy định nghiêm ngặt hơn, KBC có thể không phát hành được trái phiếu doanh nghiệp mới để đảo nợ. Mặc dù KBC vẫn duy trì kế hoạch phát hành riêng lẻ đã được phê duyệt tại ĐHCĐ bất thường vào đầu năm cho 150 triệu cổ phiếu (tương đương với 19,6% số cổ phiếu đang lưu hành), chúng tôi không kỳ vọng đợt phát hành riêng lẻ sẽ sớm được thực hiện trong thời gian tới với diễn biến hiện tại của thị trường chứng khoán. Do đó, chúng tôi tin rằng tốc độ thu tiền từ việc bán đất (cả khu công nghiệp và khu dân cư) sẽ là một biến số quan trọng ảnh hưởng đến tình trạng dòng tiền hiện tại của công ty.
Theo ban lãnh đạo, KBC đã ký Thỏa thuận nguyên tắc/ Biên bản ghi nhớ với một số khách hàng để cho thuê 126 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (60ha) và KCN Quang Châu (66ha). Tổng giá trị hợp đồng có thể lên tới 4,3 nghìn tỷ đồng, trong đó KBC đã nhận khoản tiền đặt cọc tương đương với khoảng 5% tổng giá trị, phần còn lại sẽ thu định kỳ theo tiến độ giao đất. Chúng tôi không thể dự đoán chính xác khoảng thời gian hoàn thành việc bàn giao, vì việc bàn giao đất còn phụ thuộc vào quá trình xử lý cấp phép của Chính phủ đối với khách thuê đất. Tuy nhiên, quá trình này thuận lợi sẽ có tác dụng hỗ trợ thanh khoản ngắn hạn của công ty.
ĐHCĐ bất thường sắp tới: Đề xuất chia cổ tức 20% tiền mặt hoặc mua cổ phiếu quỹ
Ngày 8/11, KBC công bố kế hoạch tổ chức ĐHCĐCĐ vào cuối năm 2022/đầu năm 2023 để xin ý kiến cổ đông thông qua các nội dung sau
- Trả cổ tức tiền mặt 20% mệnh giá (tương đương với tỷ suất cổ tức là 11,9%); hoặc
- Mua lại cổ phần (vốn điều lệ sẽ giảm sau khi thực hiện mua lại); và
- Kế hoạch kinh doanh 2023.
Theo ban lãnh đạo, kế hoạch chia cổ tức bằng tiền mặt và/hoặc mua lại cổ phần phản ánh tình hình tài chính vững chắc của KBC. Trong hai phương án này, chúng tôi tin rằng mua lại cổ phần là lựa chọn ưu tiên vì động thái này có thể giúp ổn định giá cổ phiếu trong tình hình biến động của thị trường hiện nay. Tuy nhiên, cả kế hoạch (1) và kế hoạch (2) đều sẽ có tác động đến dòng tiền của công ty.
Triển vọng và luận điểm đầu tư
Chúng tôi duy trì triển vọng tích cực đối với hoạt động kinh doanh khu công nghiệp của KBC với triển vọng tiềm năng của dòng vốn FDI theo xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, thể hiện qua việc mở rộng gần đây của Goertek hoặc Foxconn (các nhà cung cấp chính của Apple) tại các khu công nghiệp của KBC.
Ngoài ra, KBC gần đây đã nhận được quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ cho hai dự án mới tại Long An với tổng diện tích đất là 1.120 ha (KCN Tân Tập – 654 ha và KCN Lộc Giang – 466 ha). KCN Tràng Duệ – Giai đoạn 3 tại Hải Phòng dự kiến cũng sẽ được phê duyệt quy hoạch tổng thể trong thời gian tới. Chúng tôi kỳ vọng rằng quỹ đất mới sẽ giúp KBC duy trì tăng trưởng sau khi các KCN chính (Quang Châu, Tân Phú Trung & NSHL) được lấp đầy.
Ước tính LNST của chúng tôi cho năm 2022 là 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng 160,3% so với cùng kỳ) chủ yếu nhờ khoản lãi định giá lại được ghi nhận trong quý 3, trong khi hoạt động cho thuê đất tại KCN Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tân Phú Trung là những nguồn đóng góp chính cho lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong năm 2023, chúng tôi kỳ vọng KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KĐT Tràng Cát sẽ là nguồn thu nhập chính của KBC trong khi KCN Tân Tập (Long An) và giai đoạn 3 của KCN Tràng Duệ (Hải Phòng) có thể bắt đầu tạo ra doanh thu từ nửa cuối năm 2023. Như vậy, LNST năm 2023 của KBC có thể tăng lên 3,3 nghìn tỷ đồng (tăng 33,2% so với cùng kỳ).
Tại mức giá 17.700 đồng/cổ phiếu, KBC giao dịch với P/E năm 2023 là 4,9 lần và P/B năm 2023 là 0,7 lần. Chúng tôi lặp lại khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC, mặc dù đã điều chỉnh giảm giá mục tiêu xuống 28.000 đồng/cổ phiếu (từ 43.000 đồng/cổ phiếu) sau khi tăng tỷ lệ chiết khấu và điều chỉnh giảm diện tích cho thuê giai đoạn 2023-2025 để phản ánh khả năng thu hút vốn FDI có thể yếu đi cũng như áp lực thanh khoản ngắn hạn của công ty.
Rủi ro giảm giá đối với khuyến nghị của chúng tôi:
- Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp yếu đi nếu dòng vốn FDI giảm tốc,
- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của các dự án mới tăng lên có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời
- Biến động tiêu cực của thị trường chứng khoán có thể dẫn đến áp lực bán ra nghiêm trọng và có khả năng trở nên trầm trọng hơn bởi hoạt động giải chấp.
Quan điểm ngắn hạn: TRUNG LẬP
- Thanh khoản của công ty trong ngắn hạn cần được quan sát thêm
- Chủ tịch đăng ký mua vào cổ phiếu giúp hỗ trợ giá cổ phiếu sau khi cổ phiếu bị bán tháo trong giai đoạn thị trường biến động tiêu cực
- Các thảo luận và phê duyệt tại ĐHCĐ bất thường sắp tới có thể tác động đến giá cổ phiếu trong ngắn hạn
Nguồn: SSI Research
